Cuando una vivienda pertenece a dos o más personas y esa copropiedad deja de tener sentido —por un divorcio, una herencia entre hermanos o una compra entre amigos que se rompe—, hay dos grandes salidas: que uno se quede la vivienda compensando a los demás (extinción de condominio) o vender a un tercero y repartir. Elegir bien puede suponer una diferencia de miles de euros. Te explicamos cómo funciona cada opción y qué mirar para decidir.
Qué es exactamente la extinción de condominio
Es la operación por la que se disuelve la copropiedad: uno de los copropietarios se adjudica el 100% del inmueble y compensa económicamente a los demás por sus cuotas. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. No es una compraventa: jurídicamente se considera que no hay una transmisión ordinaria, sino la especificación de un derecho que ya se tenía, y de ahí derivan sus ventajas fiscales.
La ventaja fiscal que la hace atractiva
- En una compraventa de la mitad de una vivienda entre particulares en Cataluña, el comprador pagaría el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) sobre esa mitad, con tipos que en general parten del 10%.
- En una extinción de condominio bien planteada, la operación tributa en general por actos jurídicos documentados (AJD), con un tipo mucho menor sobre el valor total del inmueble.
- Además, con carácter general la extinción no devenga plusvalía municipal, y en IRPF puede no generar ganancia si la compensación se ajusta al valor de la cuota, aunque hay supuestos con excesos de adjudicación que sí tributan.
Ojo: estas reglas tienen requisitos (compensación en dinero, proporcionalidad, indivisibilidad del bien) y excepciones. Un planteamiento defectuoso puede hacer que Hacienda lo trate como compraventa. Es una operación para hacer con asesoramiento: consúltanos tu caso concreto antes de firmar.
El gran escollo: la hipoteca
La extinción de condominio transmite la propiedad, pero no libera de la hipoteca a quien sale. Si los dos firmasteis el préstamo, los dos seguís siendo deudores ante el banco aunque la casa pase a ser de uno solo. Para salir de verdad hace falta que el banco lo acepte (novación con liberación de deudor, o una nueva hipoteca a nombre de quien se queda). El banco evaluará si esa persona puede pagar sola la cuota; si no la ve solvente, denegará la operación y habrá que buscar alternativas. Este punto es tan importante que le dedicamos un artículo entero: qué pasa con la hipoteca compartida en un divorcio.
¿Y la venta a un tercero?
Vender la vivienda en mercado y repartir el precio es la alternativa cuando nadie quiere (o puede) quedarse la casa, o cuando la compensación que exigiría la extinción no es asumible. Sus ventajas: corta todo vínculo económico entre las partes, aflora el valor real de mercado —no un valor negociado entre copropietarios— y aporta liquidez a todos. Sus costes: los propios de cualquier venta (gastos e impuestos del vendedor) repartidos por cuotas.
Cómo decidir: las cinco preguntas
- ¿Alguien quiere realmente quedarse la vivienda, o es más un apego que un plan? Si nadie la quiere de verdad, la venta suele ser el camino natural.
- ¿Puede esa persona pagar la compensación y asumir la hipoteca en solitario a ojos del banco? Sin ese visto bueno, la extinción no despega.
- ¿Cuál es el valor real de mercado? Una valoración profesional evita tanto que el que sale malvenda su mitad como que el que se queda pague de más. En zonas como Sant Vicenç dels Horts, Vallirana o Corbera, los precios por calle y tipología varían más de lo que parece.
- ¿Qué factura fiscal tiene cada escenario? Comparar AJD frente a los impuestos de una venta, y el efecto en el IRPF de cada parte.
- ¿Qué urgencia hay? La extinción puede firmarse en semanas si el banco acompaña; una venta bien gestionada en el Baix Llobregat tiene sus plazos.
Un ejemplo con números redondos
Vivienda valorada en 240.000 € con 100.000 € de hipoteca pendiente, dos propietarios al 50%. Si uno se la queda: asume la hipoteca (con liberación del otro por el banco) y compensa al que sale por su mitad del valor neto —(240.000 − 100.000) / 2 = 70.000 €—, pagando además el AJD correspondiente. Si se vende por 240.000 €: se cancela la hipoteca y, tras gastos e impuestos, cada uno recibe aproximadamente su mitad del neto. La extinción exige que el que se queda disponga de esos 70.000 € (ahorro o financiación); la venta no exige liquidez a nadie. Son números ilustrativos: los tuyos habrá que calcularlos con tu escritura, tu hipoteca y tu municipio delante.
Nuestro papel
En Propiaria os damos la pieza que suele faltar en estas negociaciones: una valoración de mercado objetiva y defendible, el cálculo comparado de ambos escenarios y, si la salida es vender, una comercialización profesional con la documentación en regla (servicios). Trabajamos con las dos partes con total transparencia.
¿Dudas entre extinguir el condominio o vender? Os ayudamos con vuestro caso, sin compromiso: empezad por la valoración gratuita o contactadnos.