«¿Y a mí, vender, cuánto me cuesta?» Es la segunda pregunta de todo propietario (justo después del precio). Y es una gran pregunta, porque lo que te importa de verdad no es el precio de venta sino el neto que quedará en tu cuenta después de impuestos y gastos. Aquí tienes la lista completa y actualizada de lo que paga el vendedor en 2026, con los matices propios de Cataluña y de nuestra comarca.
Los impuestos del vendedor
1. IRPF: la ganancia patrimonial
Si vendes por más de lo que te costó, la ganancia tributa en tu declaración de la renta del año siguiente. Se calcula así: precio de venta (menos gastos de la venta) menos precio de adquisición (más gastos e impuestos de cuando compraste, más inversiones y mejoras acreditadas). A la ganancia se aplica la escala del ahorro vigente, que arranca en el 19% y sube por tramos para ganancias mayores.
Las exenciones que debes conocer:
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual (con plazos y requisitos), la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente.
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta de IRPF. Para otros inmuebles, existe la opción de exención reinvirtiendo en renta vitalicia, con límites.
- Vivienda heredada: la ganancia se mide desde el valor declarado en la herencia, no desde lo que pagaron tus padres (lo explicamos aquí).
2. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Se paga al ayuntamiento donde está la vivienda —cada municipio del Baix Llobregat tiene sus tipos— y grava el incremento de valor del suelo durante tus años de propiedad. Desde la reforma del impuesto puedes elegir entre dos métodos de cálculo (el objetivo, por coeficientes, o el real, por la ganancia efectiva) y si vendes sin ganancia real, acreditándolo, no se paga. El plazo de autoliquidación tras la venta es corto (30 días hábiles en general): no lo dejes pasar.
3. IBI del año de la venta
Legalmente, el IBI del año lo debe quien sea propietario a 1 de enero: tú. Es habitual (y perfectamente negociable) pactar el prorrateo con el comprador en las arras; si no se pacta nada, lo pagas entero.
Los gastos del vendedor
- Cancelación de la hipoteca pendiente, si la hay: comisión de amortización según tu escritura más los gastos de cancelación registral (notaría, registro, gestoría). Aquí el detalle completo.
- [Cédula de habitabilidad](/blog/cedula-habitabilidad-cataluna) y [certificado energético](/blog/certificado-energetico-vender): obligatorios en Cataluña. Nosotros tramitamos ambos por 235 € más IVA con visita técnica incluida (servicios).
- Certificado de la comunidad de estar al corriente (el administrador puede cobrar una pequeña tasa) y, en su caso, información de la ITE y derramas.
- Notaría: por ley, los gastos de matriz de la escritura corresponden al vendedor y la primera copia al comprador, aunque es frecuente pactar «según ley» o de otro modo. La inscripción registral de la compra la paga el comprador.
- Honorarios de intermediación, si vendes con agencia, en los términos pactados en el encargo.
- Posibles gastos de puesta a punto: pequeñas reparaciones y presentación (home staging), que bien elegidos se recuperan en el precio.
Un ejemplo orientativo
Vivienda comprada en 2012 por 160.000 € (más unos 18.000 € de impuestos y gastos de aquella compra) y vendida en 2026 por 240.000 €. Ganancia aproximada a efectos de IRPF: 240.000 − 178.000 = 62.000 €, menos los gastos de esta venta. Sobre esa base se aplicaría la escala del ahorro, salvo exención (¿era tu vivienda habitual y reinviertes? ¿tienes más de 65?). Súmale la plusvalía municipal de tu ayuntamiento y réstale cancelaciones y certificados. Cada caso cambia el resultado por completo: por eso hacemos el cálculo individual antes de salir al mercado, para que decidas conociendo tu neto.
Preguntas rápidas
¿Cuándo se paga cada cosa?
Plusvalía municipal: dentro de los 30 días hábiles tras la firma. IRPF: en la declaración de la renta del año siguiente. Cancelación y certificados: alrededor de la propia operación.
¿Si vendo con pérdidas pago IRPF?
Por esa venta, no: una pérdida patrimonial no tributa, y además puede compensarse con otras ganancias conforme a las reglas del impuesto.
¿Puedo pactar que el comprador pague la plusvalía municipal?
El obligado ante el ayuntamiento en una venta es el vendedor; entre las partes cabe pactar repercusiones, pero con efectos limitados frente a la administración. Si te lo proponen, que lo revise tu asesor.
El error a evitar: descubrir los números al final
El mal trago típico es del vendedor que pactó precio contando el bruto y descubre en la notaría (o en la renta del año siguiente) lo que toca pagar. Todo lo de esta lista se puede calcular antes de poner el piso a la venta, y debe formar parte de la decisión de precio (cómo fijarlo bien).
En Propiaria te entregamos, junto con la valoración, una estimación clara de gastos, impuestos y neto final, y si quieres nos ocupamos también de la gestión de los impuestos de la compraventa. La fiscalidad fina de tu caso (exenciones, reinversión, herencias) merece siempre revisión personalizada: consúltanos.
¿Quieres saber tu neto real si vendes hoy en Sant Vicenç dels Horts, Vallirana o donde sea que esté tu vivienda en el Baix Llobregat? Valórala gratis o pregúntanos directamente. Te ayudamos con tu caso, sin compromiso.