Heredar una vivienda es, para la mayoría de familias, una situación nueva que llega en un momento emocionalmente complicado. Y casi siempre aparecen las mismas preguntas: ¿puedo venderla ya?, ¿qué impuestos tengo que pagar?, ¿en qué orden hago los trámites? En Propiaria acompañamos cada año a familias de Sant Vicenç dels Horts, Vallirana, Cervelló y todo el Baix Llobregat en este proceso, y en este artículo te explicamos el camino completo, paso a paso.
Paso 1: no se puede vender sin aceptar la herencia
Es el error más habitual: intentar poner el piso a la venta antes de tener la herencia formalizada. Para poder vender necesitas ser el propietario legal, y eso exige aceptar la herencia ante notario y liquidar los impuestos correspondientes. El orden habitual es este:
- Obtener el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades.
- Localizar el testamento (o, si no lo hay, tramitar la declaración de herederos ante notario).
- Hacer inventario de bienes y firmar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Liquidar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal por la herencia.
- Inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
Solo entonces la vivienda puede transmitirse a un comprador con plenas garantías. Eso no significa que no puedas empezar antes a preparar la venta: valorar el inmueble, reunir documentación o incluso buscar comprador es perfectamente posible mientras se tramita la herencia, siempre dejándolo claro en los acuerdos. Te lo contamos con detalle en el artículo sobre aceptación de herencia e inscripción en el Registro.
Paso 2: los impuestos de heredar (antes de vender)
Antes de la venta hay dos tributos ligados a la propia herencia:
Impuesto de sucesiones
En Cataluña lo gestiona la Agència Tributària de Catalunya y el plazo general de presentación es de 6 meses desde el fallecimiento (se puede pedir prórroga). La cuota depende del valor heredado, del parentesco y de las reducciones aplicables; entre padres e hijos suele existir un trato favorable, pero cada caso es distinto y conviene calcularlo bien antes de tomar decisiones.
Plusvalía municipal por la herencia
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (la conocida plusvalía municipal) también se devenga al heredar. Se paga en el ayuntamiento donde está la vivienda —Sant Vicenç dels Horts, Vallirana, Corbera de Llobregat o el municipio que corresponda— y el plazo habitual en herencias también es de 6 meses.
Paso 3: los impuestos de vender el piso heredado
Cuando ya eres propietario y vendes, aparecen otros dos tributos distintos. Aquí es donde más dudas (y más sustos) suele haber.
IRPF: la ganancia se calcula desde el valor de la herencia
En tu declaración de la renta tributarás por la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia (más gastos e impuestos asociados). Es decir: si heredaste el piso valorado en 180.000 € y lo vendes por 210.000 €, la ganancia a efectos de IRPF ronda los 30.000 €, no el precio completo. Por eso es tan importante haber declarado en la herencia un valor realista: un valor demasiado bajo «para pagar menos sucesiones» puede acabar costando mucho más en IRPF al vender.
Plusvalía municipal por la venta
La venta genera de nuevo plusvalía municipal, esta vez por el periodo transcurrido desde que heredaste. Si vendes poco tiempo después de heredar y no ha habido incremento real de valor, existen mecanismos para acreditarlo; es un punto técnico que conviene revisar caso por caso.
¿Y si somos varios herederos?
Cuando hay varios hermanos, todos deben estar de acuerdo para vender: la venta exige la firma de todos los propietarios. Si hay discrepancias sobre vender o no, o sobre el precio, hay caminos para desbloquearlo que explicamos en herencia con varios hermanos en desacuerdo.
¿Cuánto se tarda en total?
Con la documentación en orden, una herencia sencilla puede formalizarse en unas semanas; si falta testamento, hay herederos en el extranjero o inmuebles sin regularizar, puede alargarse varios meses. Nuestra recomendación en el Baix Llobregat es solapar tiempos: mientras se tramita la herencia, preparamos la vivienda para la venta (valoración de mercado, cédula de habitabilidad y certificado energético, fotografía y plan de comercialización). Así, cuando la herencia está inscrita, la venta sale al mercado sin perder ni un día.
Errores frecuentes que vemos a diario
- Poner el piso a la venta «de palabra» sin haber aceptado la herencia ni calculado impuestos.
- Declarar en sucesiones un valor muy bajo que dispara el IRPF de la venta posterior.
- Dejar pasar el plazo de 6 meses de sucesiones y plusvalía sin pedir prórroga.
- No revisar cargas antiguas de la vivienda (hipotecas no canceladas registralmente, usufructos).
- Malvender por prisa o por desacuerdos familiares, sin una valoración de mercado seria.
Nuestro consejo
Un piso heredado se vende mejor con un plan: primero los números (impuestos de la herencia y de la venta, para saber qué te quedará realmente), después los papeles y por último la comercialización con una estrategia de precio bien fundamentada. En nuestros servicios incluimos la coordinación de todo el proceso, desde la cédula y el certificado energético hasta la gestión de los impuestos de la compraventa.
Cada herencia tiene matices legales y fiscales propios, así que no tomes decisiones importantes sin revisar tu caso concreto. Te ayudamos con tu caso, sin compromiso: pide tu valoración gratuita o contacta con nosotros y lo vemos juntos.