El contrato de arras es, probablemente, el documento más importante de una compraventa después de la escritura… y el que más veces se firma a la ligera, descargado de internet, sin entender qué se está pactando. En él se fijan el precio definitivo, los plazos y —clave— qué ocurre si una de las partes se echa atrás. Como vendedor, firmar unas arras mal planteadas puede costarte una operación entera o miles de euros. Vamos a poner orden.
Qué es el contrato de arras
Es el acuerdo privado entre vendedor y comprador que reserva la compraventa: el comprador entrega una señal (habitualmente entre el 5% y el 10% del precio) y ambas partes se comprometen a escriturar en un plazo determinado y en unas condiciones cerradas. No es un simple «apalabrado»: es un contrato con consecuencias jurídicas serias, distintas según el tipo de arras que se pacte. Y aquí está el quid: el tipo no se presume; se escribe, y la redacción decide.
Los tres tipos de arras
Arras penitenciales (las del artículo 1454 del Código Civil)
Las más habituales y las únicas que permiten desistir «con tarifa»: si el comprador se echa atrás, pierde la señal entregada; si el que se arrepiente es el vendedor, debe devolverla duplicada. Aportan una salida limpia a ambas partes, pero atención: para que un juez las trate como penitenciales deben pactarse expresamente con esa naturaleza. Un contrato ambiguo que solo dice «se entregan 10.000 € en concepto de arras» puede acabar interpretándose de otra forma.
Arras confirmatorias
Son simplemente un anticipo del precio que confirma el compromiso. No dan derecho a desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato (obligarte a vender) o la resolución con indemnización de daños. Como vendedor, firmarlas sin saberlo significa que no puedes arrepentirte devolviendo el doble: el comprador podría demandarte para quedarse la casa.
Arras penales
La señal funciona como cláusula penal por incumplimiento: quien incumple la pierde (o la devuelve doblada), pero además —a diferencia de las penitenciales— la parte cumplidora puede seguir exigiendo que la operación se cumpla. Se usan menos, en operaciones donde se quiere blindar especialmente el cumplimiento.
Lo que unas buenas arras deben regular (y las plantillas olvidan)
- Identificación completa: partes, vivienda, referencia catastral, cargas existentes (hipoteca pendiente y cómo se cancelará).
- Precio cerrado y forma de pago, incluyendo cómo se imputa la señal.
- Plazo para escriturar realista: si el comprador necesita hipoteca, menos de 60 días es correr; 90 es más sensato. Si tú vendes para comprar, este plazo es tu pieza maestra.
- Cláusula de financiación: qué pasa con la señal si el banco del comprador deniega el préstamo. Se puede pactar en varios sentidos; lo grave es no pactarlo.
- Reparto de gastos e impuestos conforme a ley y pacto (qué paga el vendedor).
- Estado de la vivienda y anexos: qué muebles quedan, situación de inquilinos si los hay (vender alquilado tiene reglas propias), derramas aprobadas.
- Documentación comprometida: cédula de habitabilidad, certificado energético, ITE del edificio.
- Naturaleza expresa de las arras: penitenciales, confirmatorias o penales, con cita del régimen. La palabra exacta importa.
Errores reales que hemos visto (y lo que costaron)
- Vendedor que firmó arras «confirmatorias» creyendo que podía arrepentirse devolviendo el doble: acabó obligado a vender a un precio que ya no quería.
- Plazo de 45 días con comprador hipotecado: el banco no llegó, nadie había pactado prórroga y la operación murió con conflicto sobre la señal incluido.
- Señal del 2% en una vivienda muy demandada: al comprador le salió baratísimo «reservar mientras seguía mirando», y descolgó la vivienda del mercado seis semanas.
- Arras firmadas sin verificar la solvencia del comprador: todo el problema anterior se evita filtrando antes.
Preguntas rápidas
¿Es obligatorio firmar arras antes de la escritura?
No: se puede ir directamente a notaría. Pero en cuanto hay plazos por medio (hipoteca del comprador, tu siguiente compra), las arras bien hechas protegen a ambos.
¿Quién se queda el dinero de la señal hasta la escritura?
Lo que se pacte: puede recibirlo el vendedor o depositarse en la agencia intermediaria. Debe constar por escrito, como todo.
¿Se pueden prorrogar unas arras?
Sí, de mutuo acuerdo y por escrito (anexo firmado). Preverlo con una cláusula de prórroga automática condicionada es aún mejor.
Nuestra práctica
En cada venta que gestionamos, las arras se redactan a medida de la operación: tipo elegido conscientemente, plazos coherentes con la financiación y con tu situación (herencia, divorcio, compra encadenada), señal proporcionada y cláusulas de contingencia. Y las firmamos con compradores previamente verificados. Es una de esas piezas donde un profesional se paga solo. Los matices jurídicos de cada caso, como siempre: consúltanos el tuyo antes de firmar nada.
¿Tienes una oferta sobre la mesa o estás a punto de sacar tu piso a la venta en el Baix Llobregat? Te ayudamos con tu caso, sin compromiso: valoración gratuita o contacto directo.